アパート建築による節税方法

相続税は、相続財産の金額が多ければ多いほど、 税率が高くなる仕組みになっています。

ということは相続財産の価値が低ければ低いほど、 相続税の支払いは少なくなるようになっています。

そして相続財産のうち「土地」「建物」というのは、 それらがどのように使われているかで、 評価金額が大きく変わるようになっています。

そして評価金額がもっとも低くなる「土地」「建物」の活用方法は、

「アパート建築」

なのです。

アパート建築が相続税の節税となる理由

①アパートを建築すると土地の評価が下がる

自分の土地にアパートを建築すると、 その土地は「貸家付土地」となり、 土地の評価額が20%以上は下がります。

評価額が下がる割合は地域ごとで異なり、 税務署が発行する「路線価図」というもので定められています。

アパートを建築した土地は 「小規模宅地の特例」 の適用対象になります。

その土地に小規模宅地の特例を適用できれば、 200㎡までの部分については評価額が50%下がります。

この特例はマイホームにも適用できますが、 アパートの方が適用対象となる面積が増えることで、 有利な形を選択できますから、 小規模宅地の特例のメリットを最大限に生かすことができます。

②アパートを建築すると建物の評価が下がる

建物というのは完成した瞬間に、 評価が40%ほど下がります。

つまり建物の建築費用に1億円かかった場合、 完成した瞬間に評価額は6000万円ぐらいとなるのです。

まずこれだけで、 1億円の財産を4000万円も減らすことができます。

またアパートなどの建物は「貸家」となり、 普通の建物より評価額が30%下がります。

こうなると建築費1億円のアパートは、

1億円×(1-0.4)×(1-0.3)=4200万円

となり、5800万円も資産を圧縮することができます。

またアパートを立てるときに、銀行から借り入れをします。

銀行からの借入金は借金と同じですから、 借入金を相続財産から引き算することができます。

こうすることで、さらに相続税を減らすことができます。

アパート建築による土地活用の例

【現在】

空き地の評価額    3億円
預金        1000万円

上記の状態で、

建築費用5000万円(自己資金1000万円、借入金4000万円)

のアパートを建築すると、

※借地権割合70%、借家権割合30%
※固定資産評価額は建築費用の60%
※小規模宅地の特例は計算に含んでいない

【対策後】

空き地の評価額 2億3700万円=3億円×(1-0.7×0.3)

建物の評価額    2100万円=5000万円×0.6×0.7

借入金      ▲4000万円

合計      2億1800万円

3億円-2億1800万円=9200万円

となり、9200万円も評価を減少することができます。

さらに家賃収入も見込めますから、 その収入で生命保険に加入してさらに対策を行うこともできます。

ただしアパート経営には空室による収入不足の危険性もあります。

このへんは自己責任で十分に検討する必要があるでしょう。

スポンサードリンク

このページの先頭へ